ホテル旅館経営研究所・辻所長の経営コンサル記

東京江東区某ビジネスホテル購入案内

2012-02-21T00:49:00.000+09:00

本日は江東区の某ビジネスホテルを購入案内する事になり各階のポイントを見せながらお客様を案内しました、東日本大震災後の首都圏のホテル売買は市況が最悪です、特に融資が厳しくキャッシュのお客様しか売れない状況が現在も続いております、①銀行団は震災後首都圏を中心に稼働率、宿泊料が下がり施設に対してリスクがありと融資を引き締めている　②リーマンショク後施設が増加し個人オーナー施設が苦戦している　③地価が高く建築コストも高く利回りが悪い　等が現実で市場の活性化に歯止めが係っています。

佐賀県武雄温泉、某旅館経営相談

2012-01-28T23:46:00.000+09:00

本日は佐賀県武雄温泉の某旅館経営、運営相談に訪れました、この旅館は3年前にリューアルオープンしたまだ新しい温泉旅館ですが所有者の方が売却検討されて新所有者に引継ぎ、運営方法、現状分析、建物内外装調査等の事項説明され今後再オープンに向けて準備すべきことを提案、実行進めるように話しました、さて旅館の引継ぎを①予約を取りながら新オーナーに引き継ぐのがベターですが昨今の経済情勢で出来ない施設がこのところ多く見受けられるのが現状ですが出来れば施設の価値が売却時に下落してしまいますので避けたい物です。

三重県湯の山温泉、旅館購入案内

2012-01-27T00:47:00.002+09:00

本日は三重県、湯の山温泉にある築浅の休業中の旅館を案内しました、今期1月から全国的にホテル旅館の流通が活発になってきており去年の東日本震災以降はキャンセルや購入見合わせが多数ありましたがようやく個人投資家、法人の需要が出てきています。当研究所にも多数の仲介依頼が舞い込んでいますが、未だ銀行融資が厳しく1億円位から2億円位の現金購入の首都圏のお客様が大多数を占めています。案内する物件もお値打ち旅館、ホテルが多くユーザーの見る目も厳しくなっています、やはり震災以降今までの不動産仲介が通用しなくなっていますので、選り良い物件の選別、新規供給に力をいれないと駄目だと思います。

気仙沼市の新築ビジネスホテル計画案

2012-01-20T00:17:00.001+09:00

本日宮城県、気仙沼市の新築ビジネスホテル計画案件で予定地を訪れました、このところ東日本大震災の復興でやはり宮城、岩手県下の宿泊施設が今も不足しておりますが一向に改善されていません。この地域の特徴として宿泊施設のオーナー様が①施設が被災され再度新築計画か、②２店目の宿泊施設を計画されているオーナー様の依頼が増加しており、プロの方が需要を見込み計画されているオーナー様が大部分占めております。今後東北地区に関して１,２年内で室数の増加が見込まれます。又２か月前に比べて瓦礫の撤去は捗りましたが建物の建築はこれからです。

湯布院温泉旅館売却相談

2012-01-17T00:39:00.000+09:00

本日は正月明けに大分県、湯布院温泉旅館売却相談に訪れました、この旅館は3年前リーマンショック前後に新築された高級旅館です、全室離れ形式でプライベート感が保たれる旅館で現在も盛業中の旅館ですが、今年の湯布院温泉は正月3が日は去年までは満室ですが今年は空室が目立ち、道路も渋滞も無くガラガラでした、理由として①東日本大震災の影響で本州からの観光客減少　②熊本、鹿児島に九州新幹線開通で西九州に観光客人気　③旅館の客室数が近年増加した為等の理由が挙げられます。今年は全国的に正月以降客数減少に苦戦している施設が多いです。

駒ヶ根高原のKホテル売却・経営相談

2011-12-31T23:33:00.000+09:00

今回の訪問先は長野県伊那、飯田地区の駒ヶ根高原のKホテル売却・経営相談に訪れました、この地区は将来リニア新幹線が通るルートです、この所有者の方も跡継ぎが無く高齢でホテル業から退きたいと依頼あり①営業権を譲りたい②引継ぎをお願いしたい③経営感覚ある方④法人M&A等の条件を提示されましたが　東日本震災以降この案件に係わらずこういった事例が増えています。所有者の方は地域で何十年も築き上げた営業、知名度をなくすことが出来ないと思っている所有者の方が多いと思います。

昨今の沖縄、那覇市内ホテル事情

2011-12-28T01:19:00.000+09:00

本日、沖縄県那覇市内のカプセルホテル、温泉付ビジネスホテル2軒訪問しました、年末の平日という事も有観光客は斑でした、特に今回訪れてきずいた点はホテルがこの2.3年で急速に増加した点です。ほとんどが客室数100室以上の東京資本の施設です、すなわちリーマンショク以前に建築された施設で近年は新築ホテルは減少し地元オーナー施設も物件が苦戦を強いられております今回の訪問もWEB集客、経営委託等あらゆる相談依頼があります。相談の特徴として①WEB集客の対策　②オーナー経営から委託経営の転換　③大型チェーン店出店攻勢の対策等です。

塩原温泉の老舗温泉旅館売却、運営、リニューアル相談

2011-12-24T01:01:00.002+09:00

今回は栃木県那須塩原市の２件売却相談、1件は運営相談に訪れました、東日本大震災以降特にに茨城・栃木県に関して旅館、ホテルのコンサルティングが急増しております、震災を機に売却、運営委託したいという所有者からの依頼があり、当研究所では売却するのであれば、まず市場に売れる不動産価格、営業運営、投資利回りが適正であれば売れる物件ですが営業が休止すると価値が半減します、又物件を購入したが運営を委託したいと言う依頼も全国的に急増してきております、近年温泉旅館を投資目的として購入希望者が増えてきていると思われます。

奈良県西吉野村の料理旅館経営相談

2011-12-12T00:16:00.000+09:00

本日は奈良県西吉野村のS料理旅館経営相談に訪れました。先ず旅館の形態分類すると「温泉旅館、料理旅館、ビジネス旅館」の3タイプに分かれ今回は料理旅館についてですが料理をメインにお客様をもてなし、所謂料亭で宿泊メインの旅館というより料理人の個性溢れる料理を楽しんで頂くお客様がメインの宿です、今回の旅館経営の相談はこの地で創業以来続けてきたオーナー様が今以上に料理を極めたいと新店舗を計画され、売却・運営相談に色々とアドバイスいたしました、①東日本震災以降不動産価格の下落、融資が厳しくなっている、②休業すると売却が厳しくなる、③特に地方の旅館は不動産価格、価値の査定が難しく営業、運営権を重視する傾向があります。

奥久慈地区の温泉旅館経営相談

2011-11-18T23:33:00.001+09:00

茨城県奥久慈地域は東日本大震災以降客足が激減し福島原発より100㌔圏内に入り風評被害にも合い宿泊者が減少していましたが、8月以降は徐々に持ち直してきております、奥久慈地区の温泉旅館経営相談がこの所増加しております、このエリアの集客は千葉、埼玉等の首都圏のお客様（主に老人の団体客）をメインに宿泊者を募っており、平均稼働も他府県の旅館よりも良く安定経営を続けてきた地域ですね、近年多い相談内容は、①後継者が不在　②インターネット集客が苦手　③従業員が集まりにくい　等の相談が多いですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　久慈の奥男体山

南紀白浜温泉、元保養所再生案件

2011-11-05T02:50:00.000+09:00

本日は和歌山県、南紀白浜温泉の温泉街にある元官公庁の保養所を旅館に再生する為に現地を視察、内覧しました、RC5階建ての建物で外観はバブル期の豪華な造りで内装はスペースが広く豪華な内装になっています、やはり官公庁の建物ですね、先ず保養所として旅館に再生可能、長所として①立地が良い　②建物が良い　③メンテナンスが行き届いている　短所として①館内無駄なスペースが多い　②部屋数が少ない　③各客室にトイレ、バスが無い施設が多い　等が挙げられます。今後上記のような施設の再生案件が増大するものと思われます。

九州新幹線某駅前、新築ビジネスホテル計画

2011-10-23T01:57:00.000+09:00

本日は今年開業した九州新幹線の某駅前再開発地域に計画されているビジネスホテル新築計画の案件に訪れました、やはり新幹線開業の影響で町は活気に溢れています、立地は駅正面口のロータリーの所に付良好ですね、規模も中規模の8階建てを計画して居ります、部屋の広さは15㎡位～18㎡位で良いです、まずビジネスホテルの立地・繁盛店条件ですが、1番は駅前です、2番は繁華街にある、3番はコンビニが近くにある、4番は駐車場が敷地内又は近くにある、5番は客室から景色が見える　等の条件がクリアされれば繁盛店間違いないですね、今回の案件は全てクリアされています。

東京近郊の温泉旅館経営、売却相談

2011-10-02T00:27:00.001+09:00

本日は東日本震災後旅館、ホテルの売却相談が前年より倍の勢いで増え続けています、特に全国的に増えて折、今買い手があっても宿泊施設に対して現状金融機関の融資姿勢が厳しく売りたくても売れない状況が続いており、現金客しか買え無い状況ですね、特に東日本震災後厳しくなり今後対策が必要です、しかし首都圏はまだまだ裕福な買い手が有り今回の旅館も引き合いが多数あります、先ず早く売れる旅館とは、①現在営業中の宿泊施設　②個人家族経営でなく売上ボリュームUP出来る宿泊施設　③修繕履歴がはっきりと分かる宿泊施設　④現状売上でなく売上見込みがある宿泊施設　⑤日々のメンテナンス管理、清掃がなされ古くても綺麗で清潔感ある宿泊施設

以上がポイントです。

岩手県三陸海岸沿いの新築ホテル計画

2011-09-15T21:05:00.001+09:00

本日、東日本大震災の現状、復旧状況を宮城県から岩手県にかけて三陸海岸沿いを見て回りました。ほとんどの海岸沿いの集落の瓦礫の撤去が為され建物の基礎だけが残っている家屋が多く漁村の集落が特に壊滅状態でした。道路状況も凸凹だらけで信号機も潰されて危険な状態です、今後の復旧は、まず建物の建築ラッシュになると思います、当研究所にも新築ビジネスホテル、リゾートホテルの経営コンサルティング依頼が多数舞い込んで居り、主な要因は①復旧工事関連業者の宿泊施設の不足　②海岸沿いのホテル、民宿が壊滅状態　③今後の商売として宿泊業は利益率が高い等が挙げられます　④漁業を主とし宿泊業を副業として生計を立てているオーナーが多い、ので　今後供給が増加していくと思われます。

東京都内、中国人個人投資家物件案内

2011-09-08T00:19:00.000+09:00

本日は東日本大震災後は東京都内でめっきり少なくなった外国人ですが、8月に入り徐々に観光客が増加しつつ有り日本の不動産を購入、下見に訪れる中国人個人投資家が増えつつあります、彼らの望む物件は都内の中心部、羽田空港の近く、新宿、渋谷、品川界隈です、価格も1億円~10億円規模迄のビジネスホテルです、今後もより多く外国人投資家の日本買いが今以上に増大していくと思われます。こんごの問題点として①震災後宿泊施設に対して銀行の融資姿勢が厳しい　②購入志望者がほとんど投資目的で運営目的で無い　①について日本人が宿泊施設が購入できず、今後外国人投資家が日本の不動産を購入する。②について家族経営の宿泊施設が無くなりますが委託するにしても、運営出来る業者が少なく宿泊施設が減少していきます。

和歌山県、石油コンビナート近くのホテル改築相談

2011-08-25T23:21:00.001+09:00

本日和歌山県某市沿岸地区にある工業地帯のホテル改築相談に訪れました、まず外観内装拝見し平成初期の内装はバブル期の真っ只中で豪華絢爛ですが近年はシンプルモダンが流行でデザインホテルが主流に成りつつ有ります、改築といっても無暗にお金をかけて豪華にしても売上収支、利回りが合わなければバブル期、リーマンショックの様に破たんしてしまいます、まず理由として①建設会社主導でなく、売上予測損益計算で建築コストを弾く　②改築するポイントとなる営業コンセプトをはっきりと決める　③販売管理費のより一層の経費削減を図る　④売上アップする建築コストの見直し（手直しすれば売上アップする要因の所にお金を掛ける）

千葉県富津市のホテル売却相談

2011-08-21T00:14:00.000+09:00

本日は東京都心から車で1時間30分程の距離にあるワンガレージ付のラブホテルを訪問しました、約1300坪に３０棟近くの戸建が点在し室内は１０年以上前には豪華絢爛な内装だった物件です。今全国でワンガレージ付ホテルが淘汰され苦戦を強いられています、その原因は、①若者の人口の減少　②新築のビジネスホテルの増加　③宿泊者が大きく減少　④内装、外装の派手さが飽きられた　⑤既存のホテル、旅館がカップル客に的を絞り集客に力を入れた　等以上の要因が挙げられますので業態変化を今後急務で行わないと売上アップは望めないでしょう。特に③④を分析　　対策を練り改善すれば、今後全国的に室数増加することが無いので生き残れるでしょう。

三重県、O温泉デザイナーズ旅館売却相談

2011-08-12T01:43:00.000+09:00

本日お盆前に休業中の三重県の閑静な某温泉地の某デザイナーズ旅館をお邪魔しました、築浅旅館で各室に個別露天風呂付のお部屋が全室あり、おまけに男女別の内湯、露天風呂、サウナもあり充実設備で客室内装も和モダンで統一しております。そこで良く売却物件を購入しようと思っているお客様の中に以前の売り上げデータを強く参考にしたがる方がいらっしゃいますが、①そもそもホテル、旅館は全く参考になりません、②なぜなら売上の悪い施設の方が改善の余地があり良い所は真似て悪い所だけを改善すればどんどん売上アップします。③コンセプトの違いによっても差がでます。④いくら改善しても集客立地によっても売上が左右されます。

小田急沿線、Bビジネスホテル運営相談

2011-07-31T00:02:00.000+09:00

本日小田急沿線M駅前直ぐの営業中の小規模店ビジネスホテル訪問しました。このホテルはオーナーチェンジ物件で新規一転リニューアルオープンしたいホテルです、①部屋はレトロを感じさせる造作、デザイン、②備品は一昔前を感じさせます。③テレビはブラウン管で古く、④有線ラン無し、④洗浄機付トイレ無し、おまけに⑤WEB構築駄目で改善必要です、等など欠点ばかり目に付きますが其れが却って良く、改善すれば今以上に売上アップします、今現在のお客様は生活レベルが向上し自分の部屋と同じレベルを望みますので、最低限上記の改善出来ない施設は今後淘汰され売上低迷して行くと思われます。

宮島、厳島神社近くのリニューアル中の某ホテル訪問

2011-07-17T00:42:00.002+09:00

本日は日本三景の一つ広島県宮島の某dezain hotelをお邪魔しました、現在オープンに向けて全面改装中で黒と白のシンプルモダンで統一したデザイナーズホテルです。特に目立つのは1室毎きめ細かく色彩、デザインがなされて丁寧に仕上げられていますのでオープン後が楽しみなホテルです。特に新規ホテル旅館経営は、『他店の良い所だけ参考にして、売りになる特色を前面に出し、決して人の真似をしないで新人スタッフで独自の施設を創る事が成功のポイントです』

茨城県、西部某ホテル新規運営相談訪問

2011-07-14T23:40:00.000+09:00

この日は茨城県、つくば西部の某ホテル新規運営相談訪問しました。オーナーチェンジ物件で今後内装、外装リニューアルオープンする予定です、備品については、TVを地デジ交換、ジュータン、壁紙張替、共用部、客室の置物整理整頓等準備におわれます、中でも旅館業の申請は今年4月以降継続認めず新規申請と同じ様に変更となり大変面倒になり厳しくなりました、ネットカフェ等の火災により多数の死傷者が、2年前に起こり改正になったからです。立地的に場所も国道沿いで目立期待されます。

「紀伊山地の霊場と参詣道」の世界遺産近くの温泉旅館運営相談

2011-07-07T00:56:00.000+09:00

この日は「紀伊山地の霊場と参詣道」の”世界遺産”近くの温泉旅館運営相談受け某旅館を訪問しました、まず温泉旅館の繁盛店の温泉条件として、1源泉100％掛け流し、2湯量が豊富、3加熱加温が必要無し、4貸切風呂、部屋に個室温泉付がある　上記の揃った施設は全国でも一握りです。有名温泉地の老舗旅館でも　循環、加温で賄っているのが現状です、が今回の案件はほぼ条件を満たしております、4つの浴槽も24時間60℃の湯を溢れさせています。オーナーと今後の展開と運営方法について依頼を受け提案、指導する事になりました。

湘南エリア、邸宅貸別荘計画

2011-06-28T21:19:00.000+09:00

本日湘南エリアの”葉山”近くのTさん邸宅にお邪魔しマンスリー・ウィークリーの貸別荘計画の打ち合わせに訪れました。まず室内、外観等設備、備品のチェックと提案し十分の広さ、空間、デザインがあり集客が期待されます。インターネット集客でまず自社HPを立ち上げ他のWEBにも掲載し集客を図る。＊インターネット集客が年々比率が高くなってきておりますが、まだまだ全国の宿泊施設の中には軽視している施設がかなり有ります。

名張駅前某ビジネスホテル運営内見

2011-06-24T19:11:00.001+09:00

今日三重県、近鉄大阪線名張駅前の某ビジネスホテルを訪問しました。駅改札を出ると直ぐ目に飛び込んで来る立地は抜群です、しかし最近大手チェーン店の出店が相次ぎ地元のホテルは苦戦を強いられておりますが、大手はロードサイドばかりに立地していますので地の利を生かして運営に特色出せば生き残れます。ポイントとして　大手チェーン店に勝る備品（大型画面TV等）の充実です。

伊東市I温泉ホテルWEB予約相談

2011-06-21T17:36:00.000+09:00

伊東市宇佐美にある当研究所の委託管理ホテルを訪問致しました、４月末日リニューアルオープンしたばかりの温泉ビジネスホテルです、もちろん貸切風呂の源泉掛け流しです、オーナーは中国人夫妻で経営されております、今回WEB予約サイトの夏休みに向けての宿泊料金の見直しと８月より中国からの旅行者受け入れについて打ち合わせに訪れました。ホテル経営は全く初めての経験でしたが、徐々にお客様も増加し日本のホテル業に慣れてきたように思われます。

高岡駅前ビジネスホテル経営相談

2011-06-21T00:41:00.000+09:00

富山県JR高岡駅前にはビジネスホテルが集中しており、今回の依頼Bビじネスホテルは再オープンに向けて現地調査、館内内覧、打ち合わせについて訪問しました。まず館内について設備は充実しておりグレードも良く運営方法で再リベンジ出来る物件です。又競合も多く他店との差別化が今後のポイントです。それとJR高岡駅が、全面リニューアル予定で現在工事中で、将来新幹線が開通するとより発展すると思われます。

茨城県、大子町K旅館売却相談

2011-06-15T23:28:00.000+09:00

本日北茨城地区の”袋田の滝”近くの休業中の旅館をオーナー様と同行しました。行きは水郡線郡山行きに乗り1時間20分程でJR袋田駅にときました。車窓から見る景色はのんびりとした光景で、東京とは全く違う光景でした、さっそく目的の相談旅館に着き館内を拝見、写真撮影し、状況説明をオーナー様から受け色々とアドバイスいたしました。館内は至ってシンプルでバブル期に建築されましたが、程度は良好です、がリニューアルが必要です。後日提案報告するという事で物件を後にし日本の三名瀑の一つ”袋田の滝”に寄りました、そこは料金300円を支払いトンネルを抜けると轟音と共に水飛沫を上げて行き良い欲落下していくには、爽快でした、近所の土産物屋さんに震災以降お客様は、団体客は、皆無で以前の4分の1になりましたと言っていました、やはりこの地域は、原発の影響はかなり大きいと思いました。